Bồi thường thiệt hại tinh thần khi không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

         Khoảng cuối năm 2021, Văn phòng luật sư Như Khuê nhận được yêu cầu tư vấn, hỗ trợ pháp lý từ khách hàng là chị N. Q. N và bà N. T. N liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng nhà và đất tại số XYZ tại phố A, phường B, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (thông tin được mã hóa để đảm bảo bí mật liên quan đến khách hàng và vụ việc). Vụ việc này có liên quan đến việc Tòa án tuyên về bồi thường thiệt hại tinh thần do khách hàng của Văn phòng chúng tôi bị bên nhận đặt cọc “phá cọc” và không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các bên đã thỏa thuận khi đặt cọc, chúng tôi sẽ đưa ra tình huống thực tiễn này để Quý khách hàng và bạn đọc có thể tham khảo.

          *Tóm tắt nội dung vụ việc:

          Bà N. T. N và chị N. Q. N thông qua sự giới thiệu và môi giới của một người quen có biết được thông tin vợ chồng ông N. Q. H và bà N. T. D. L có nhu cầu bán nhà đất tại địa chỉ XYZ, phố A, phường B, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nên bà N. T. N đã gặp gỡ trực tiếp ông H và bà L để trao đổi việc bà N và chị Q. N mua lại nhà đất XYZ nêu trên.

          Sau khi kiểm tra và xem xét thực tế hiện trạng ngôi nhà trên, bên bán là ông H, bà L và bên mua là bà N, chị Q. N cùng thống nhất đi đến thỏa thuận ông H, bà L sẽ bán lại nhà đất trên cho bà N, nhưng do chị Q. N (con gái ruột bà N) đứng tên trên giấy tờ mua bán, theo giá thỏa thuận và các bên đồng ý ký văn bản thỏa thuận đặt cọc ngày 28/6/2021.

          Theo nội dung các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc này, số tiền bà N, bà Q. N đặt cọc là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng), nếu bên mua là bà N. bà Q. N không mua nhà đất do có lỗi thì bà N, bà Q. N sẽ mất số tiền đặt cọc nêu trên; trường hợp bên bán là ông H, bà L không bán do có lỗi của bên bán thì ông H, bà L sẽ phải chịu phạt thêm 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng) và trả lại 1 tỷ đồng tiền đặt cọc. Hẹn sau 30 ngày, chậm nhất là ngày 28/7/2021, bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại phòng Công chứng và bên mua sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho bên bán. Trong thời gian chờ đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức nhà đất trên, phía bà N và chị Q. N nhiều lần yêu cầu bên bán là ông H, bà L giải quyết thanh lý hợp đồng đối với các đơn vị, cá nhân đang thuê nhà tại số nhà XYZ nêu trên.

          Tuy nhiên, đến ngày 26 và 27/7/2021, trước khi bên bán và bên mua ra phòng Công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán vẫn không giải quyết được việc thuê và cho thuê lại để bàn giao nhà cho bên mua, nhưng ngày 23/7/2021, bên bán vẫn thông báo cho bên mua hẹn ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền tại phòng Công chứng. Bên mua có trả lời bên bán ngày 26/7/2021 với nội dung yêu cầu bên bán giải quyết xong việc cho thuê nhà trong ngày 27/7/2021 để bên mua vào kiểm tra, chậm nhất là ngày 28/7/2021 bên bán phải giải quyết để bàn giao nhà và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng Công chứng, bên mua chỉ cần có biên bản thanh lý hợp đồng với tất cả các cá nhân đang thuê tại nhà đất này không cần phải chuyển giao tài sản đi ngay vì thời điểm đó đang giãn cách xã hội nhưng bên bán chỉ xuất trình biên bản thanh lý hợp đồng thuê với một đơn vị, còn những cá nhân khác thuê lại thì không có biên bản thanh lý. Bên mua đã cố gắng và thiện chí nhưng những cố gắng và thiện chí đó không được bù đắp ngay cả trong ngày 28/7/2021 (ngày mà hai bên thống nhất ký hợp đồng chuyển nhượng).

          Sau ngày 28/7/2021, bên bán không có bất kỳ động thái liên hệ gì nên ngày 04/8/2021m bên mua trao đổi lại với bên bán nhưng bên bán có thái độ thiếu tôn trọng và thách thức bên mua khởi kiện tại Tòa.

          Vì bức xúc việc không nhận chuyển nhượng nhà và đất nêu trên đúng thời hạn mà hai bên thỏa thuận và bên bán cũng không thiện chí trả lại tiền cọc cũng như thái độ thiếu tôn trọng của bên bán đối với bà N, chị Q. N. Bên bán đã khởi kiện bên mua ra Tòa án có thẩm quyền buộc bên bán phải trả lại 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc, 3.000.000.000 đồng tiền phạt cọc cũng như tiền lãi và tiền thiệt hại vè tinh thần, danh dự, uy tín do không mua được tài sản.

                                                         Ảnh minh họa: Nguồn Internet 

          *Nhận định và quyết định của Tòa án:

          Quá trình Tòa án tiến hành giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành hòa giải để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên bán cũng vẫn đồng ý tiếp tục bán, tuy nhiên bên mua không đồng ý tiếp tục mua mà chỉ yêu cầu nhận lại tiền đặt cọc, tiền phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết với nhau.

          Tòa án áp dụng pháp luật như sau:

          - Điều 328, khoản 3 Điều 419 Bộ luật dân sự năm 2015;

          - Áp dụng tinh thần hướng dẫn tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP; Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

          Theo đó Tòa án xác định trong trường hợp này cả hai bên đều có lỗi trong việc không thực hiện được việc chuyển nhượng ở hai tình tiết đều biết nhà đất số XYZ nêu trên đang thế chấp tại Ngân hàng và đều biết nhà đất đó đang cho thuê chưa chuyển nhượng được nếu chưa có sự đồng ý của Ngân hàng và thanh lý hợp đồng để tất cả những người đang thuê nhà bàn giao lại nhà cho bên bán. Do vậy, nguyên đơn chỉ được nhận lại số tiền đã đặt cọc và số tiền này sẽ được tính lãi theo mức lãi suất của hợp đồng mà chị N vay của ngân hàng 1.000.000.000 đồng thời hạn 1 năm kể từ ngày 24/6/2021 (vì chị N phải vay ngân hàng để có thể ký kết hợp đồng này với bên bán), lãi suất trong hạn là 11%/năm và lãi suất quá hạn 150%. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 419 Bộ luật dân sự: “Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”. Tòa án cho rằng: Bên mua (tức bà N, chị Q. N) ngoài việc bị thiệt hại về vật chất còn có thiệt hại về tinh thần, danh dự cũng như uy tín với xã hội và người thân, còn có thể ảnh hưởng đến tình cảm hạnh phúc gia đình của bên mua nên cần buộc bên bán nhà phải bồi thường một khoản tiền bù đắp thiệt hại về tinh thần cho bên mua, số tiền là: 200.000.000 đồng để đảm bảo quyền lợi của bên mua và sự công bằng xã hội.

          Trên tinh thần hỗ trợ khách hàng tận tâm, Văn phòng luật sư Như Khuê đã giúp khách hàng nhận lại được tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thông qua bài viết này, ngoài việc đưa ra một vụ việc thực tiễn để quý khách hàng, quý bạn đọc cùng tham khảo, chúng tôi muốn nhấn mạnh về việc quyền lợi hợp pháp của cá nhân liên quan đến thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng – cụ thể “bồi thường thiệt hại về tinh thần” theo quy định hiện hành.

-------------------------------------------------------------------------------

Mọi thông tin liên hệ tư vấn - Văn phòng luật sư Như Khuê, địa chỉ:

- Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 16 Phan Văn Trị, phường Quốc Tử Giám, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh: Số 19 đường số 4, khu DC Cityland, phường 10, quận Gò Vấp, Tp. Hồ Chí Minh.

Hotline: 0971862176

Gmail: vplsnhukhue@gmail.com